Türkiye’de konut piyasasında uzun yıllar süren ve “bekleyerek zengin olma” olarak tanımlanan dönemin sonuna gelindiği belirtildi. Kayserili Finans Profesörü Derviş Boztosun, ucuz kredi imkanlarının durmasıyla birlikte gayrimenkulün otomatik kazanç kapısı olmaktan çıktığını ve sermayenin artık ranta değil, üretime yönlendirilmesi gerektiğini vurguladı. Profesör Boztosun’un açıklamaları, sektördeki köklü değişime işaret ediyor.
“Ev Al, Bekle ve Zengin Ol” Devri Kapanıyor
Profesör Boztosun, Türkiye’de uzun süre boyunca en güçlü yatırım tavsiyelerinden biri olan “Ev al, iki yıl bekle, zengin ol” anlayışının artık geçerliliğini yitirdiğini dile getirdi. Bu dönemin, üretmeden, risk almadan, hatta bazen kiraya bile vermeden sadece bekleyerek servet büyütme imkanı sunduğunu ifade eden Boztosun, bu durumun ekonomide bir alarm işareti olduğunu belirtti. Bir ülkede fabrika kurmaktan çok daire toplamanın kazançlı olması, piyasanın değil, rantın fiyatlandığı anlamına geliyordu. Konutun barınma aracından çıkarak yatırım, servet kasası ve nihayetinde bir spekülasyon aracı haline geldiği bu süreç, yerini gerçek piyasa koşullarına bırakıyor.
İlan Fiyatları ile Gerçek Değer Arasındaki Makas
Günümüzde ilanlarda yer alan yüksek fiyatların, gerçek piyasa değerini yansıtmadığına dikkat çeken Boztosun, ilan fiyatının satıcının beklentisi olduğunu, ancak gerçek fiyatın alıcının ödediği tutar olduğunu vurguladı. Örneğin, bir eve 10 milyon lira yazılsa bile, alıcı 8 milyondan fazlasını vermiyorsa, o evin gerçek değerinin 10 milyon lira olmadığını dile getirdi. Ayrıca, enflasyon gerçeği de önemli bir faktör. Etiket fiyatları yükseliyor gibi görünse de, satın alma gücü aynı hızda artmadığında konutun reel değeri düşebilir, yani görünürde fiyat artışı yaşanırken, değer kaybı meydana gelebilir.
Ucuz Kredi Motoru Durdu, Piyasa Dinamikleri Değişti
Konut piyasasını yıllarca besleyen en önemli motorlardan biri olan ucuz kredi imkanları artık sona erdi. Ucuz kredilerin talebi artırarak fiyatları yükselttiği ve bu döngünün yeni alıcıları piyasaya çektiği bir dönem geride kaldı. Bugün ise yüksek kredi maliyetleri, orta sınıfın önemli bir bölümünü piyasadan uzaklaştırıyor. Profesör Boztosun, faizler düşse bile geçmişteki konut çılgınlığının aynısının yaşanmasının kolay olmadığını belirtiyor. Zira o dönemde insanları konuta iten sadece düşük faizler değil, aynı zamanda negatif reel faiz ve paranın hızla değer kaybetmesiydi; vatandaş yatırım yapmaktan çok, parasını korumaya çalışıyordu. Bu psikolojinin değişmesi, aynı fiyat patlamasının yaşanmasını zorlaştırıyor.
Sermaye Nereye Akacak: Ranta mı, Üretime mi?
Profesör Boztosun, “konut rantı bitti” demenin eksik olduğunu, rantın ölmediğini ancak yer değiştirdiğini ifade etti. Konut piyasasının yavaşlamasıyla birlikte sermaye, arsa, finansal varlıklar veya başka yatırım hikayelerine yönelebilir. Bu nedenle asıl meselenin yalnızca konut fiyatlarının düşüp düşmemesi değil, Türkiye’nin sermayesinin nereye akacağı olduğu vurgulanıyor. Sermaye, üretime, teknolojiye, sanayiye mi yönlendirilecek, yoksa yeni bir rant kapısına mı akacak; bu, ülkenin geleceği açısından kritik bir soru.
Spekülatif Köpük ve Barınma Krizi Arasındaki Fark
Derviş Boztosun’un analizine göre, konut piyasasındaki spekülatif köpüğün sönmesi ile barınma krizinin çözülmesi birbirinden farklı iki konudur. Ev fiyatları reel olarak gerilese bile, milyonlarca insan için konut edinimi hala zorluğunu koruyor. Yüksek kiralar ve gelir-konut makası arasındaki genişlik, özellikle gençler için ev sahibi olma hayalini ekonomik bir hedeften çıkarıp sosyal bir hayale dönüştürüyor. Bu bağlamda, asıl soru “Konut yeniden uçar mı?” değil, “Konut yeniden yaşanacak bir ev haline gelebilecek mi?” olmalıdır.
Profesör Boztosun, “konut asla düşmez” inancının sona erdiğini ve ilan fiyatının değil, gerçek satış fiyatının önem kazanacağı bir döneme girildiğini belirtiyor. Artık satıcının beklentisi yerine alıcının ödeme gücünün belirleyici olacağı bu yeni dönemde, konutun otomatik para basan bir makine olduğu inancı kırılıyor. Sağlıklı bir ekonomide servet, sadece bekleyerek değil; üreterek, yatırım yaparak, risk alarak ve değer yaratarak büyür. Türkiye’nin önündeki en büyük sınav, sermayeyi yeniden ranta mı, yoksa üretime mi yönlendireceği olacaktır, zira konutun “altın çağı” sona ererken asıl test şimdi başlıyor.
Bir Cevap Yaz
E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir.